[融资配资]负债率“明降暗升”做靓财报 “明股实债”隐性

2020-07-15 17:19:00 68 股票配资 融资 ,负债率 ,房地产 ,负债 ,上市 ,权益 ,规模 ,

原标题:负债率“明降暗升”做靓财报 “明股实债”隐性加杠杆部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”

身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中,披露了公司最新债务情况:截至7月7日,泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元,占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时,2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据,该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。

记者调研发现,部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企,其权益大幅增加,导致净负债率降低。这些看似“权益”的背后,疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来,在坚守“房住不炒”底线的背景下,叠加行业下行、疫情影响等多重因素,部分房企的偿债能力和现金流持续承压。

债务规模双位数增长负债率却保持稳定

《经济参考报》记者发现,部分上市房企债务存在“隐秘的角落”,这些企业通过增加权益等财务手法,使负债率呈现下降的“假象”。

记者查阅正荣地产2019年财报发现,截至2019年末,正荣地产负债总额为1381.59亿元,较2018年末1169.2亿元增加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%,相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时,该公司的净负债率依然保持平稳。

负责正荣财务的人士介绍说,这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。该公司2019年财报显示,正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%,仅有三个项目的权益占比接近50%。

业内人士认为,“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益,实则隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益,一些房地产企业通过增大分母,降低了净负债率。

克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示,截至2019年底,50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元,同比增长16.4%,86%的典型上市房企总有息负债增加。

值得关注的是,虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长,但总体负债率却表现稳定。据中国指数研究院统计,2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%,内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。

另据克而瑞研究中心统计,2019年上市房企总权益增长21.67%,高于有息债的增幅。业内人士指出,部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著,高于有息负债的增幅,这一现象值得监管部门警惕。

“房企权益上涨,一方面,来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面,随着房企间合作或收并购行为不断增多,少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报,由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表示。

永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险

今年以来,“房住不炒”依然是楼市调控的主基调,房地产融资环境并未放松。记者发现,在期待融资放松无望的背景下,部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平,进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。

《经济参考报》记者注意到,不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示,2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元,同比增长近三成。其中,在前15强的房企中,招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长,分别达190亿元、156.8亿元和100亿元,同比增长171.43%、141.23%和100%,三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。

“如果把永续债计入债务,2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实际操作中,多数房企将其统计为权益,因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表示。

“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率,优化了财务报表,但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,伴随大量债务到期,上市房企的短期偿债压力将持续增大。

近年来,表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一,体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化,通过优化财务指标,误导有关部门高估房企偿债能力。

易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代,逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露,销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高,有的企业实际上已经达到200%甚至300%。

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